Les sinistres sont probablement les dossiers qui génèrent le plus de maux de tête aux administrateurs d’une copropriété : ils sont complexes, ils exigent de nombreux suivis, les délais sont parfois importants, les assureurs ne sont pas toujours aidants, et ils comprennent une charge émotive inhérente puisque les copropriétaires voient leur condo endommagé et les résidents subissent un milieu de vie chambardé.
Lorsqu’on débute la gestion d’un sinistre, les deux objectifs à garder en tête sont ceux de remettre en état les parties affectées par le sinistre et d’assurer à long terme la pérennité du bâtiment. Cela implique que tous les matériaux qui ont été affectés soient enlevés et remplacés, mais également que tous les éléments non retirés soient traités adéquatement afin d’éviter qu’en arrière des finitions ne se cachent de mauvaises surprises pour l’avenir.
En d’autres mots, à court terme, on veut retrouver le lieu sans trace du sinistre, et à long terme, on ne veut pas tourner de coin rond et plus tard découvrir par exemple des moisissures, des problèmes de structure, ou pire, que la source du problème réapparaisse.
Voici donc quelques principes à suivre afin de compléter une saine gestion de sinistre en copropriété.
Le Syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble
Les nouvelles dispositions du Code civil ont clarifié un principe de gestion présent depuis fort longtemps : le Syndicat est l’organisme qui doit s’assurer de la conformité du bâtiment, et par extension, prendre en charge et superviser tout dossier sinistre dans sa copropriété.
Certains demanderont si, dans le cas d’un sinistre survenant à l’intérieur des limites d’un condo et qui n’affecte que ce condo et aucun espace commun ni autre unité privative, le Syndicat doit-il tout de même s’impliquer ? La réponse est oui, absolument.
Pourquoi ? Parce que « Le syndicat a un intérêt assurable dans tout l’immeuble, y compris les parties privatives. » (article 1073 du Code civil du Québec)
Prendre en charge ne signifie pas que les administrateurs doivent tout faire. Chacun a son rôle à jouer, mais le conseil d’administration doit suivre de près les travaux et les approuver, faire des suivis, doit mandater ou être minimalement impliqué dans le choix des experts et doit systématiquement laisser une trace du sinistre dans le registre de copropriété.
Autrement dit, un administrateur ne peut pas transférer à un copropriétaire la tâche de gérer son propre sinistre, ignorer la situation et s’en laver les mains. Le Syndicat reste responsable de s’assurer de la conformité du bâtiment dans toutes ses parties, communes ou privatives.
Mieux on gère l’urgence, plus facile est la suite du dossier
Un sinistre peut prendre plusieurs formes, par exemple : une vitre cassée, une porte de garage défoncée, un feu dans un espace de rangement, un toit qui fuit, ou, beaucoup trop souvent, un problème de plomberie qui cause des dommages par l’eau.
Parfois il s’agit d’un événement soudain et parfois il s’agit d’une problématique mineure qui prend du temps à être détecter. Dans tous les cas, à partir du moment où nous sommes informés de la situation, le temps est compté. La priorité alors est d’identifier le plus rapidement possible la source et de faire réparer ce qui est urgent afin de limiter les dégâts. C’est ce qu’on appelle l’intervention d’urgence.
Ce n’est pas le moment pour se questionner à qui la faute ou qui va payer. Le Syndicat doit engager sans attendre les spécialistes afin d’intervenir sur le champ. Il sera toujours le temps de réclamer à l’assurance, au copropriétaire, au locataire ou à une tierce partie par la suite.
Prenons les exemples ci-dessus. Le bris d’une vitre peut être accidentel ou intentionnel (vandalisme), mais si le verre brisé n’est pas retiré rapidement ou si l’ouverture n’est pas temporairement bloquée, des personnes pourraient se blesser et de la pluie, du vent, le froid ou la neige pourraient entrer à l’intérieur et causer davantage de dégâts.
La porte de garage défoncée pourrait créer un problème de sécurité pour les résidents ou même limiter leurs déplacements si l’accès à leur véhicule n’est pas assuré rapidement.
Un feu pourrait s’étendre et faire des ravages s’il n’est pas contrôlé et le système de protection incendie pourrait nécessiter l’intervention d’un spécialiste s’il s’est déclenché.
Une fuite, que ce soit par le toit ou par la plomberie, si elle n’est pas contrôlée, causera davantage de dommages à chaque minute qui passe. Il n’y a pas de temps à perdre. Coupez l’arrivée d’eau et épongez tout ce que vous pouvez en attendant le plombier. L’eau se glisse rapidement entre les murs et au travers des planchers allant affecter les unités de condos en-dessous.
La sécurité des individus reste la priorité et en ce sens, il est fortement recommandé de faire appel à un expert approprié, que ce soit un vitrier, un entrepreneur général, un serrurier, un spécialiste en système de protection incendie, un spécialiste en toiture et dans tous les cas de dommage par eau, à un plombier.
Non seulement le travail complété par une professionnel en règle assurera la conformité des travaux et protègera les administrateurs en cas de recours. De plus, ces factures et rapports vous seront essentiels en cas de réclamation.
Une fois que la source est contrôlée, ou en attendant l’expert en route pour régler la cause, vous pouvez sans attendre communiquer avec un expert après-sinistre si un nettoyage est requis, en particulier lors d’un incendie ou d’un dégât d’eau.
Par exemple, un plombier aura parfois besoin d’ouvrir un mur de gypse pour identifier et corriger correctement la cause. L’équipe après-sinistre, si elle a été appelée en même temps, sera sur place pour l’aider. Lors de dommage par eau, plus vite l’assèchement et le nettoyage est complété, moins les dommages seront importants, et conséquemment moins les réclamations d’assurances seront grandes et meilleur votre dossier d’assurances s’en portera.
De plus, l’intervention après-sinistre aura de grandes chances de diminuer les délais de remise en état et plusieurs entreprises offrent le service d’estimation, à considérer afin d’établir le coût des travaux et la réclamation.
En somme, les premières minutes et les premières heures qui suivent un sinistre sont critiques et votre intervention rapide aura un impact positif sur la suite du dossier.
Vous désirez en savoir plus sur les aspects opérationnels de la gestion d’un sinistre en copropriété ? D’autres aspects seront discutés dans la suite à venir de ce billet.
Robert Bourdon,
Gestionnaire chez La Boîte Immobilière
